Buscando estabilidad

IBOPE Inteligência, fue a campo y acaba de traer los más recientes números del estudio “Tendencias Inmobiliarias” que evalúa la intención de compra de inmuebles y el perfil de los compradores en São Paulo y en Rio de Janeiro. Entre los principales cambios presentados por el producto, está el aumento de nuevos municipios: São Caetano do Sul, São Bernardo, Santo André y Osasco, en la región de Gran São Paulo; y Nova Iguaçu y Niterói, en la Gran Rio de Janeiro. La encuesta representa el universo de aproximadamente, dos millones de familias residentes en São Paulo y un millón de familias en Rio de Janeiro, permitiendo un análisis completo sobre las dos regiones metropolitanas más importantes del país. Para entender, cuál es el actual momento del mercado inmobiliario brasileño y conocer de qué forma, éste reaccionó ante la crisis económica, la Revista Giro escuchó al idealizador del producto Tendencias Inmobiliarias y consultor de IBOPE Inteligência, Sérgio Rego Monteiro.

Giro: ¿Cuáles son las principales novedades que fueron incorporadas al producto, en este año?
Sérgio Rego Monteiro: Después de la primera noticia del estudio, realizado en octubre de 2008, es decir, en medio de la crisis económica, nos reunimos con varios desarrolladores y constructores y evaluamos cuáles serían los cambios que deberíamos considerar, para obtener una sintonía más fina entre lo que investigamos y lo que al segmento inmobiliario le gustaría saber. Comenzamos ampliando la zona investigada, con el aumento de la región de ABC y Osasco, en São Paulo y de los municipios de Niterói y Nova Iguaçu, en Rio de Janeiro. Después, hemos decidido que para atender de manera plena a los desarrolladores, deberíamos considerar la renta familiar a partir de R$1.700,00, remitiendo la base de la encuesta a la clase C1 y no a toda la clase C. El cambio suministró más calidad a los datos investigados y posibilitó ampliar el área anteriormente considerada, con una densidad de muestra menor, pero bien exacta. Otra decisión, fue hacer todas las entrevistas en forma individual, manteniendo la limitación en jefes de familia de las clases A, B, y C1. Además de eso, con la supervisión de geógrafos, subdividimos los distritos de São Paulo y los barrios de Rio de Janeiro, homogeneizando resultados y evitando la generalización de locales como Morumbi y Jacarepaguá, que reúnen varios pequeños barrios. Esas alteraciones proporcionan resultados muy precisos y nunca antes alcanzados por el mercado. Finalmente, entregamos a los suscritos, todas las informaciones digitalizadas, lo cual posibilita, entre otras cosas, varias combinaciones de áreas y de público objetivo.

Giro: ¿De qué forma la encuesta, Tendencias Inmobiliarias, puede ayudar a las empresas del sector, a planificar sus actividades de forma más precisa y estratégica?
SRM: Diferente de años atrás y debido a la propia exigencia del mercado, que se hace cada vez más científico y menos intuitivo, las empresas están constituyendo sus áreas de inteligencia de mercado. Además de los estudios ad hoc, importantes para definir alternativas con mayores tasas de acierto y limitar al máximo, los índices de error, para definir cuál es el proyecto ideal para un terreno, los desarrolladores necesitan de una brújula diferenciada. El producto Tendencias Inmobiliarias, es resultado de conversaciones de IBOPE con la Asociación de Dirigentes de Empresas del Mercado Inmobiliario (Ademi) y del Sindicato de la Industria de la Construcción Civil (Sinduscon) en Rio de Janeiro, el Sindicato de Habitación (Secovi), en São Paulo e desarrolladores. El intuito era, que él se torne una “gran brújula” para la planificación a mediano y largo plazo de ese mercado y fue precisamente lo que ocurrió. El producto contempla la visión del sector y del empresario, además de la visión y de la técnica de IBOPE.

Giro: ¿Cuáles son los principales resultados presentados por la encuesta de este año?
SRM: Los resultados demuestran que 22% de las familias de Rio de Janeiro y 27% de las familias de São Paulo, as clases A, B y C1, tienen intención de adquirir un inmueble. En São Paulo, 40% de las familias viven en inmuebles alquilados y otros 12% dividen el inmueble con los padres y otros parientes. En Rio de Janeiro, 38% pagan alquiler y 13% comparten la vivienda. Con relación al tipo de inmueble deseado (casa o departamiento), los consumidores se dividen de acuerdo con su poder adquisitivo. Familias de mayor renta (clases A y B1) se declaran más interesadas en comprar departamientos, mientras que los consumidores de renta media, prefieren casas.

Giro: ¿En este año, dónde estuvieron enfocadas las principales inversiones del sector inmobiliario, en los municipios estudiados?
SRM: El informe Tendencias Inmobiliarias, no analiza inversiones y sí al consumidor de inmuebles. Lo cual puede ser observado en São Paulo y en Rio de Janeiro, fue una enorme caída de nuevos lanzamientos en el primer semestre del 2009 y una robusta recuperación en el segundo semestre.

Giro: ¿Cuál es el actual escenario del mercado inmobiliario brasileño? ¿De qué forma el sector está reaccionado a los efectos de la crisis?
SRM: El mercado inmobiliario es cíclico y está afectado por varios factores, como la confianza en la economía y los temores por un horizonte color gris. Además de eso, es un mercado de mediano a largo plazo, agravando mucho más estos temores como desempleo, la incapacidad de cumplir las obligaciones y la pérdida del bien adquirido. De cualquier forma, el déficit inmobiliario es inmenso, principalmente en las clases B y C y los ajustes que siempre serán realizados, serán en productos adecuados para un mercado de demanda constante. Nuestra tradición, heredado de los portugueses de “piedra y cal”, da un valor inmenso a la propiedad, que proporciona ciudadanía, equilibrio y seguridad al mercado comprador.
Las variaciones del mercado, son múltiples y determinadas por innumerables factores, pero creo que las inmensas clases media, media baja y C1, serán siempre el mercado objetivo principal para los desarrolladores. Algo que también cambió el escenario, fue la tendencia de las empresas del sector de ser absorbidas por grupos más fuertes en el inicio del 2009, ante la fragilidad económica que sobrevino a la crisis financiera. Varios lanzamientos públicos de acciones en un escenario promisorio, evolucionaron rápidamente para la casi inviabilidad de que algunos agentes del mercado sobrevivan. Aumentó la concentración del mercado, pero de manera que no representase una amenaza para el comprador y sí, tornándolo más seguro en su decisión de adquirir un inmueble.

Giro: ¿El perfil de consumo inmobiliario en São Paulo y en Rio de Janeiro, fue alterado en el último año?
SRM: El perfil cambió a partir de las decisiones del gobierno de fomentar planes populares y de la ampliación de la posibilidad de comprar inmuebles, con el uso del FGTS para inmuebles de hasta R$ 500 mil. En São Paulo, un mercado más formal que el de Rio de Janeiro, esta realidad está muy presente. En el mercado de Rio de Janeiro, se optó, en razón de la gran informalidad con relación de trabajo, por los llamados consorcios, que son una alternativa interesante, iniciada por los ingleses en el inicio del siglo 20, que después se ramificó en las sociedades de crédito inmobiliario.

Giro: Según el estudio ¿Cuáles son las principales tendencias y desafíos del sector inmobiliario para el año 2010?
SRM: El mayor desafío del sector en esas dos principales regiones metropolitanas del país, es el de poder ofrecer un producto o condiciones de financiamiento para los consumidores de las clases B2 y C1. Existe un enorme potencial en este segmento, pero no hay productos inmobiliarios con precio compatible, ni disponibilidad de financiamiento.